ATTENTION, MISE A JOUR EN COURS : LA LOI A ETE MODIFIEE (Version 2018)
I/ LES MOTIFS D’EXPULSION
Spécifique au privé (loi de 1989) :
- congé vente, reprise ou pour motif réel et sérieux: Le propriétaire doit avertir le locataire 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour un meublé) par courrier recommandé ou huissier. Les règles de fond et de forme à respecter par le bailleur sont détaillées à l’art 15 de la loi de 1989 pour un logement vide, et pour un meublé à l’art 25-8 de la loi 1989 (pour bail meublé signé avant le 27 mars 2014 il faut consulter l’article L 632-1 du code de la construction et de l’habitation)
Communs (logement privé loi de 1989 + HLM) :
- impayés de loyers : Le bailleur doit faire signifier un commandement de payer qui entraîne la résiliation du bail deux mois après la signification si l’impayé n’a pas été réglé. Voir les conditions de forme spécifiques de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
Pour la CAF c’est à partir du 3e mois d’impayés
- occupant par nécessité: entrée sans l’accord du propriétaire
- défaut d’assurance : le propriétaire doit envoyer un commandement laissant 1 mois pour fournir un justificatif, il faut le fournir, sinon c’est la procédure d’expulsion. Toutefois, le bailleur peut renoncer à l’expulsion et souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci par douzième à chaque paiement du loyer.(art 7 g de la loi du 6 juillet 1989)
- troubles de voisinage ou de jouissance
- refus par le bailleur du transfert de bail du locataire à un membre de sa famille suite à l’abandon du domicile ou au décès du locataire(conditions posées à l’art 14 loi 1989). L’article 40 de loi 1989 ajoute d’autres conditions pour transfert d’un hlm.
Spécifique HLM :
- dépassement du plafond de ressources PLS : le bail peut être résilié si les revenus du foyer sont supérieures à 1,5 fois le plafond de ressources pour un logement PLS durant 2 années consécutives, et si logement est situé en zone A bis, A ou B1.(Article L442-3-3 CCH).
- Absence de réponse à l’enquête ressources : le bail peut être résilié lorsque refus de réponse pendant 2 années consécutives à l’enquête sur les ressources adressée par bailleur et si le logement est situé en zones Abis, A ou B. (article L 442-3-4 CCH)
- sous-location: en hlm, sous certaines conditions, la sous-location d’une partie dulogement est admise en faveur d’une personne de + de 60 ans ou adultes handicapés (Article L 442-8-1 CCH)
- refus de 3 propositions de relogement dans le cadre de démolition de son immeuble HLM. (Article L353-15 III du CCH)
- sous-occupation :est sous-occupé un logement comportant un nombre de pièces habitables supérieur de + d’1 au nombre de personnes y ayant leur résidence principale. Expulsion suite refus de 3 propositions de relogement. Pas d’expulsion si locataire âgé de + de 65 ans, ou est handicapé, ou a à sa charge une personne handicapée.(Article L621-2 du cch)
- logement « insuffisamment » occupé dans l’année: le locataire doit occuper au moins 8 mois par an son logement, sauf motifs légitimes (obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure).( Article L442-3-5 du CCH)
Expulsion illégale :
L’expulsion illégale au moyen de menaces, manœuvre ou voies de fait est un délit (article L.226-4-2 du code pénal). Si le propriétaire ou des « gros bras » sont là, ou que d’autres types de pressions sont exercées, la victime doit appeler la police et/ou déposer plainte, tenter de conserver des preuves (films, enregistrement, attestation des voisins) et contacter le DAL.
II/ LES ÉTAPES DE LA PROCÉDURE : QUE FAIRE ?
Télécharger le document en PDF “Les étapes de la procédure d’expulsion” ici
| Étapes de la procédure | Explications | Que faire ? |
| Commandement de payer OU Congés reprise ou vente du bailleur OU Autres |
La clause résolutoire ne produit d’effet que deux mois après la signification par huissier d’un commandement de payer resté infructueux
Le propriétaire doit envoyer un congé en recommandé : 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour un meublé). Congé pour motif légitime et sérieux : travaux nécessitant le départ du locataire, transformation du local, etc. Manquements aux obligations du bail (article 7 loi de 1989) : troubles de voisinage, assurance, retard de paiement habituel, transformation du logement sans autorisation, sous-location, etc. |
Vérifier que le commandement de payer contient les mentions obligatoires : le délai de deux mois, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’en cas de non paiement une procédure d’expulsion sera engagée, la possibilité de saisir le FSL, la possibilité pour le locataire de saisir le juge pour demander un délai de grâce pour régulariser la dette (1343-5 du code civil : ça ne fonctionne que lorsque le locataire est capable de payer)
Attention aux impayés artificiels du bailleur : paiement du loyer par lettre recommandée avec AR Vérifier que les conditions de l’art 15 de la loi de 1989 sont respectées. pour un meublé le formalisme est détaillé à l’art 25-8 de la loi 1989 :
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| Assignation | La personne est convoquée au Tribunal. Il faut préparer la défense de la personne avec un avocat. Il y a 2 mois minimum entre l’assignation et la date d’audience au tribunal S’il y a eu un commandement de payer, l’assignation ne peut être délivrée moins de 2 mois après la délivrance de celui-ci. Information à la CCAPEX: > Si le bailleur est une personne physique ou SCI dite familiale l’huissier doit informer la CCAPEX, commission chargée de la prévention des expulsions, par lettre simple ou voie électronique > Si le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI familiale, l’assignation ne peut être délivrée avant un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. |
Il est possible de demander l’aide juridictionnelle et d’obtenir le renvoi de l’audience lorsque la décision d’aide juridictionnelle n’a pas encore été prise (article 43-1 du décret n°91-1266 du 19 décembre 1991)
La période entre l’assignation et l’audience permet de faire des démarches : demande HLM (le plus tôt possible), demande d’échéancier, saisine du FSL, saisine de la CCAPEX etc. |
| Jugement d’expulsion | Il n’est exécutoire qu’à compter de la signification par huissier. Regarder les délais : > article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution : 2 mois du commandement de quitter. Faculté pour le juge de réduite ou supprimé ce délai. La suppression est automatique pour les squatteurs. > trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) L 412-6 du même code. Le bénéfice de la trêve est supprimé en cas de violation de domicile et peut être supprimé pour les squats à décision du juge > le juge peut subordonner la résiliation du bail à un échéancier de paiement. La personne doit alors payer à date fixe la somme indiquée dans le jugement. En cas de manquement du locataire l’expulsion est automatique. > lorsque le juge ordonne l’expulsion, il peut également accorder un délai de grâce en fonction de la situation du locataire, et notamment de sa capacité à payer sa dette. |
Une fois le jugement rendu, si la personne ne l’a pas reçu, elle peut aller le chercher au greffe du Tribunal où a eu lieu le jugement.
Bien lire la décision de justice dans son ensemble. |
| Commandement de quitter les lieux | A compter de sa signification, la personne peut être expulsée 2 mois après (article L. 412-1), sauf si ce délai est expressément supprimé dans le jugement. La date est indiquée.
La trêve hivernale peut différer cette date. |
Orienter vers un avocat pour saisir le JEX. Attention le juge de l’exécution du TI (JEX) peut donner des délais (de 3 mois à 3 ans) mais cela ne suspend pas l’expulsion.
Orienter vers un avocat pour saisine du juge du TI lorsque le dossier du locataire surendetté a été déclaré « recevable » par la commission de surendettement. Le juge peut prononcer la suspension provisoire de la procédure d’expulsion de son logement jusqu’à la décision définitive sur la situation de surendettement et en cas de reprise du paiement des loyers (articles L 722-6 à L722-9 du code de consommation). |
| Tentative de reprise par l’huissier | Une fois la date indiquée sur le commandement passé, l’huissier se présente à la porte de la personne et lui demande de quitter son logement. Il constate si la personne est partie, compte partir…
Attention, parfois les gens sont absents et donc n’ont pas connaissance de cette étape. |
L’huissier n’a pas le droit d’évincer les gens au moment de la tentative de reprise et il n’y a pas d’obligation de le faire entrer.
Attention en cas de saisie des biens mobiliers, l’huissier est autorisé de rentrer chez la personne en son absence. Toutefois, il s’agit de deux procédures différentes en l’absence de de concours de la force publique pour l’exécution de la décision d’expulsion, l’huissier ne peut pas contraindre la personne à partir. |
| Réquisition de la force publique Et Enquête sociale : convocation au commissariat ou plus rarement assistante sociale |
L’huissier demande au préfet l’assistance de la police pour expulser. En principe, le Préfet a 2 mois pour répondre au cours desquels il doit examiner la situation de la personne et il est d’usage qu’il diligente une enquête sociale Il s’agit d’évaluer la situation de la personne et les risques que représenterait son expulsion avant de décider ou non d’accorder le concours de la force publique.Pour le privé : la situation du propriétaire est prise en compte |
Aider les gens à préparer ce rdv : – pièce d’identité – certificats médicaux – preuves de paiement ou démarche d’apurement de la dette – démarche en vue de leur relogement : HLM, DALO… – tout ce qui prouve la vulnérabilité de la personne – tout ce qui prouve la « bonne foi » de la personne. |
| Octroi du Concours de la force publique | Il s’agit d’un courrier indiquant que le concours de la force publique a été accordé à partir d’une date.
A partir de la date indiquée dans courrier, l’intervention peut avoir lieu n’importe quand, du lundi au samedi de 6h à 21h sauf jours fériés et trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars sauf si levée par le juge). |
Attention, il peut y avoir des courriers ambigus de la préfecture ou de l’huissier qui peuvent être de simples menaces ou être réellement le concours : Appeler alors la préfecture (service expulsion locative) pour vérifier. |
| Expulsion | L’expulsion doit se dérouler en présence de l’huissier et de la police. Elle peut avoir lieu du lundi au samedi de 6h à 21h sauf jours fériés et trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars sauf si levée par le juge). Un PV d’expulsion doit être remis à la famille et préciser la liste des biens et la date d’audience sur le sort des biens devant le JEX.Les meubles sont soit laissés sur place et la personne a un mois pour les récupérer (prendre contact avec l’huissier), soit amenés au garde meuble, à la charge du propriétaire pendant un mois (demander l’adresse à l’huissier). |
Vérifier que tout s’est passé dans les « règles », que la personne a bien le PV d’expulsion.
Les opérations d’expulsion peuvent être contestées devant le JEX (cas spécifiques) Faire une domiciliation au CCAS. |
Les textes :
- Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462) : obligations du locataire
- Article 15 : définit les modalités du congé du bailleur pour les logements non meublés
- Article 20 : compétence de la commission départementale de conciliation
- Article 24 : résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et commandement de payer, saisine de la CCAPEX
- Article 25-8 : modalités du congé du bailleur pour les logements meublés
- Article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution : principe pas d’expulsion sans décision de justice
- Article L. 412-1 : commandement de quitter les lieux
- Article L. 412-2 : prorogation du délai du commandement de quitter les lieux
- Article L. 412-3 : délais renouvelables que le juge peut accorder
- Article L. 412-4 : durée de ces délais
- Article L. 412-5 : saisine de la CCAPEX au moment du commandement de quitter les lieux
- Article L. 412-6 : trêve hivernale
- Article L. 412-7 : exception des logements étudiants
- Article L. 412-8 : exception en cas de violences conjugales
- Article L. 433-1 : sort des meubles
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