Analyse du programme logement d’E. MACRON :
La question du logement comme de nombreuses questions sociales sont littéralement passées à la trappe durant cette campagne électorale.
le DAL s’est penché attentivement sur le programme des 2 finalistes.
Si le programme de Marine LE PEN apparait comme le plus dangereux pour les locataires, les mal logés, les sans logis, car il est fondamentalement xénophobe et libéral, le programme d’Emmanuel MACRON est incontestablement issu de la doctrine libérale des milieux de l’immobilier.
Suite à l’analyse du programme xénophobe et libéral de M. Le Pen, le DAL a examiné le programme libéral d’E. Macron.
Rappel : le DAL a appelé à faire barrage au FN, dans la rue et dans les urnes, et luttera contre les régressions programmées par E. MACRON.
1 – La surproduction fera baisser les prix et les loyers : balivernes !
En bons néolibéraux, E. MACRON et son équipe, tout comme M. LE PEN d’ailleurs, ont repris cette fable relayée à l’envi par les milieux immobiliers et politiques, depuis qu’il est admis que le logement est trop cher. Cette théorie de la régulation par la surproduction structure le programme logement d’ « En marche ». Or le logement n’est pas le pétrole, ni une chaîne de supermarchés.
Ainsi pendant les périodes récentes de forte production de logements, les prix de l’immobilier et les loyers augment.
La baisse des prix immobiliers et des loyers est provoquée soit par une politique de régulation des loyers et de l’immobilier, soit par une crise immobilière due à la cherté du logement, entraînant l’insolvabilité des accédants et le désintérêt des investisseurs fuyant le risque. La surproduction de logement n’est pas la cause (sauf sur des marchés locaux) d’une baisse des prix. Même en Espagne, la crise immobilière a été provoquée par la flambée spéculative, et le surendettement. Donc, parier sur une crise de la surproduction est inconséquent et relève du « conte de fée néolibéral ».
La fable de la « surproduction » sert l’enrichissement des milieux de l’immobilier, tandis que les locataires et les accédants à la propriété doivent faire face à des niveaux de loyers et des traites record. Le secteur logement-immobilier est la branche économique la plus profitable[1] en France.
C’est pourquoi le DAL dénonce cette théorie fausse de « la main invisible du marché », portée aussi par le FN, et défend l’encadrement vigoureux des loyers, la taxation de la spéculation immobilière, la production massive de logements sociaux en lieu et place de l’investissement locatif privé, qui creuse les inégalités et permet à une poignée d’accroître son patrimoine immobilier et ses profits.
2 – Production HLM et loi SRU : des mesures de continuité
Ainsi, le niveau de production de HLM serait maintenu (100 000 à 120 000 logements HLM par an), « en concentrant les aides de l’État vers les logements à faible loyer », et dans les zones tendues.
Le candidat s’engage à maintenir la loi SRU, « qui a accéléré l’accroissement de la construction de logements sociaux depuis 16 ans ».
Ces deux engagements modèrent les dangers des propositions précédentes, mais ne suffiront pas à réduire la crise du logement. En effet, le DAL demande la réalisation de 200 000 à 250 000 « vrais » HLM par an, à la fois pour répondre aux besoins, mais aussi pour maintenir un haut niveau de production neuve, en remplacement de la production en investissement locatif privé.
Le programme ne dit mot sur le Livret A, principale source de financement du logement social.
3 – Pour certains jeunes et ménages modestes : des mesures sectorielles
– 110 000 logements sur 5 ans pour les jeunes et les étudiants dont 30 000 en HLM sont proposés. Cet effort ne suffira pas à répondre à la crise du logement qui impacte en premier lieu les personnes modestes à la recherche d’un logement, dont les jeunes, étudiants et travailleurs.
– 10 000 places en pensions de famille : ce produit peut répondre aux besoins de sans abris fragilisés ou éreintés par la vie dans la rue, mais pas à celui de personnes qui n’ont besoin que d’un logement.
– 40 000 logements en intermédiation locative, achetés par les bailleurs sociaux, et sous loués à des familles et personnes sans logis : s’il y a besoin de vrais logements plutôt que de chambres d’hôtel ou de CHRS, le « SOLIBAIL » était jusqu’alors une solution mise en place avec les bailleurs privés. L’achat par des bailleurs sociaux de logements pour les sous-louer présente le risque de la précarisation du statut locatif HLM, mobilisera des financements publics (au détriment d’une production pour baux durables), et risque de réduire l’effort de mobilisation dans le parc privé.
4 – Le bail mobilité professionnelle : risque pour la stabilité des locataires
Se rapprochant d’une vieille revendication des bailleurs privés, « En Marche » propose d’instaurer un bail « mobilité professionnelle » de trois mois à un an, non renouvelable, en échange d’un allègement des garanties (type caution solidaire), préalable possible à un contrat normal. Un bail à l’essai en quelque sorte, pour les bailleurs frileux.
Ce faisant, cette mesure ouvre une brèche au bail triennal, et à la stabilité du logement dont ont besoin les classes sociales fragilisées.
Ce bail « mobilité » viendrait faire concurrence selon « En Marche » à la location touristique type Airbnb, impact improbable car la location touristique rapporte beaucoup plus que la location d’habitation, et seules des interdictions et des taxes et sanctions lourdes (et nécessaires) seront efficaces.
La mobilité intéresse essentiellement les agents immobiliers et les notaires, qui tirent profit de chaque transaction ou de chaque déménagement. Quand aux bailleurs privés, ils envient le modèle anglais qui permet d’expulser ou d’augmenter le loyer à sa guise, du jour au lendemain.
DAL demande l’interdiction des cautions solidaires et autres garanties, qui assurent au bailleur la rente des loyers « chers », sources de sacrifices injustes.
5 – Renforcer la mobilité dans le parc social : gare aux effets pervers
A nouveau la « mobilité », terme qui revient régulièrement dans le programme du candidat
– S’il s’agit de la question des revenus (surloyer): Le DAL est hostile à l’expulsion des locataires éligibles au surloyer, et propose d‘augmenter le loyer progressivement jusqu’au prix du marché privé, et d’affecter le surloyer à une baisse de quittance pour loger un locataire modeste en PLS ou en PLI.
– S’il s’agit d’encourager les mutations : le DAL est favorable à satisfaire les demandes de mutations des locataires HLM en surpeuplement, et produire plus de HLM familiaux mais défavorable à imposer à des personnes âgées d’accepter un logement plus petit de manière autoritaire, et demande que soit respectée la règle du même loyer au m2.
6 – La transparence dans l’attribution des HLM : plutôt la justice !
Le DAL ne peut se satisfaire de cette proposition, qui ne change rien à la mise en œuvre de critères occultes de discrimination sociale, faciale et parfois xénophobe dans l’attribution des logements sociaux. En effet, un Maire xénophobe peut décider de faire la transparence sur les attributions afin de montrer à ses électeurs qu’il a bien appliqué des critères racistes. C’est d’ailleurs une des mesures que préconisait le FN dans son programme jusqu’en décembre 2016.
Le DAL défend la justice dans l’attribution des HLM, et notamment l’application des mesures prévues dans la loi Egalité et Citoyenneté, qui renforce la priorité des ménages reconnus DALO.
Le candidat ne s’est d’ailleurs pas prononcé sur la loi DALO.
7 – Créer un droit à la domiciliation : mieux vaut les loger !
Cette proposition pour les sans logis est indigente, et illustre l’ignorance de ses auteurs sur la question des sans logis : même s’il doit être mieux appliqué, ce droit existe déjà dans la loi, et ne peut suffire à répondre à la situation des sans abri. Les sans logis ont besoin surtout d’un logement stable et accessible, où ils sont d’ailleurs automatiquement domiciliés.
Il faut appliquer le droit à l’hébergement jusqu’à un relogement ou à un hébergement de stabilisation, qui existe aussi dans la loi mais est constamment violé.
8 – Supprimer la taxe d’habitation pour 4 ménages sur 5 : gare au contre coup social !
Le DAL s’interroge sur les conséquences d’une telle mesure. Si elle est sympathique pour les habitants, elle ne règle pas la question du logement cher, et de ses effets induits : la hausse des loyers et des prix immobiliers, et son cortège d’expulsions.
D’autre part, dans les commune populaires, la TH permet à la commune ou l’intercommunalité de financer des prestations sociales : tarif de cantine, de loisirs ou de vacances proportionnel aux revenus des parents, activités culturelles et sportives, telle que les piscines, gymnases…
Les communes où sont logés les 20%, les plus riches qui ont moins de besoins sociaux percevront plus de recette, mais ont moins de besoins sociaux. Comment « En Marche » compte-t-il répondre à cette injustice intercommunale dont les conséquences toucheront les ménages modestes : péréquation fiscale… ?
9 – Transition énergétique : taxer les riches !
Isoler les logements au plus vite est évidemment une nécessité, mais il faudrait plus de justice dans sa mise en œuvre.
Par exemple, les ménages aisés polluent plus que les ménages modestes, car ils ont en général des maisons plus grandes et en détiennent plusieurs, ils dépensent de l’énergie sans compter, ils détiennent des véhicules plus consommateurs d’énergie, ils achètent plus de biens manufacturés…
Il faudrait donc instaurer une taxe sur les ménages riches, dès lors que leurs logements ne répondent pas aux normes de la transition énergétique, car c’est une attitude répréhensible et irresponsable de consommer plus d’énergie alors que l’on a les moyens de réduire sa consommation.
Cette taxe pourrait ainsi aider à financer la mise aux normes des logements des ménages modestes (locataires HLM, propriétaires occupants pauvres…)
10 – Expulsions, accélérer les mises à la rue ?
Au détour du chapitre « justice », du programme MACRON on découvre ces propos sidérants :
« Les décisions ne sont pas toujours appliquées (moins de 20 % des décisions d’expulsions locatives sont exécutées, plus de 82 000 personnes attendent en France que la sanction prononcée par un tribunal correctionnel à leur encontre soit mise en œuvre). »
Cet exemple vient justifier l’engagement suivant : « Nous ferons en sorte que, sauf exception, toutes les décisions des premiers juges soient immédiatement exécutoires pour que l’appel ne soit pas dilatoire et ne soit pas un prétexte à délais ».
L’argument des jugements d’expulsions est faux, puisque les locataires qui ne sont pas expulsés par la force (environs 90% des jugements d’expulsion) partent au fil de la procédure avant l’expulsion forcée, ou ont obtenu des délais pour le paiement échelonné de la dette.
E MACRON souhaiterait donc que la police expulse 134 000 locataires par an ? Soit 887 ménages par jour ouvré ?
11 – Politiques de la ville : 10 milliards pour la spéculation et l’épuration sociale ?
Le candidat mettrait 10 milliards d’euros sur 5 ans pour accélérer le renouvellement urbain, c’est à dire les programmes d’urbanisme dans les quartiers populaires, qui constituent le socle de la vague spéculative que nous connaissons depuis 15 ans.
En effet les opérations ANRU, comme naguère à Paris et dans les centres cossus grâce aux ZAC (Zones d’aménagement concerté), sont de puissants facteurs de valorisation immobilière et foncière, c’est à dire de flambée des prix. Outre qu’elles ont pour effet de chasser les populations les plus fragiles et jugées « indésirables », par les commanditaires, elles conduisent à faire flamber les prix immobiliers et renchérir les loyers dans les quartiers, les villes et les départements populaires, terrain de jeu privilégié des spéculateurs.
En effet les opérations lourdes et longues que doivent affronter les habitants des secteurs populaires aujourd’hui, n’ont que très rarement lieu dans les quartier riches, et le cas échéant avec beaucoup de précautions vis à vis des « précieux et fragiles » habitants.
La politique de rénovations dans les quartiers HLM est donc un des piliers de la spéculation immobilière et de la cherté que le projet MACRON va renforcer dans les zones tendue, le candidat ne renforce pas l’encadrement des loyers et la taxation des profits immobiliers, et ne protège pas les habitants des quartiers HLM contre les rapaces de l’immobilier et les projets municipaux éradicateurs et autoritaires.
Conclusions :
Le programme logement de E. MACRON est d’une teneur foncièrement libérale, complété pas des mesures de continuité, et quelques mesures sociales sectorielles. Ses conseillers dans le secteur du logement et de la politique de la ville sont issus du milieu de la promotion immobilière…
Ce programme présente un danger dans son objectif de produire « un choc de l’offre », c’est à dire une surproduction de logements privés, en accession ou en locatif privé, car cette politique du logement cher risque d’aboutir à une grave crise fragilisant le logement social qui a déjà servi d’amortisseur commode et de fusible, pour protéger les banques et les budgets publics.
Le programme MACRON n’éclaire pas sa politique sur un certain nombre de sujets cruciaux (financement du logement social, protection des locataires dans les projets ANRU et de l’habitat populaire, mise en œuvre des droits des DALO et des sans logis, encadrement des loyers et mesures réelle contre le logement cher… Des éclaircissements sont nécessaires et c’est pourquoi le DAL lui a envoyé cette semaine un questionnaire de 17 questions.
Le DAL s’indigne des propositions visant à accélérer les expulsions locatives (volet justice).
De nombreuses sujets ne sont pas abordés : reconduction du gel des loyers et encadrement, Loi DALO, Droit à l’hébergement, investissement locatif, APL, logements vacants, taxation des profits immobiliers, saturnisme, foyers de travailleurs migrants, habitat réversible ou mobile, expulsions, lutte contre les bailleurs voyous et les bailleurs indélicats, logement décent et logement indigne, protection et participation des locataires dans les opérations ANRU …
Le programme logement de MACRON est moins dangereux que le programme LE PEN (voir note sur le programme FN-LE PEN), mais il est tout aussi libéral.
Il faudra donc se mobiliser, comme le fait le DAL depuis 27 ans, pour lutter contre les expulsions, la spéculation immobilière, le logement cher, la vacance dans le parc de logements, la baisse des loyers, la hausse des APL, la marchandisation des HLM ou pour le respect de la loi DALO et du droit à l’hébergement, pour les résidents de foyers, les habitants de logements mobiles ou réversibles, contre le saturnisme, pour des réhabilitations douces avec les habitants dans les quartiers populaires…
Un toit c’est un droit !
Paris le 4 mai 2017
[1] Travaux de P. CONCIALDI sur l’évolution des profits immobiliers rapportée à celle du PIB et des profits moyens – Note :
https://www.droitaulogement.org/wp-content/uploads/2017/04/DAL-30-3-17-expulsions-logement-cher-et-profit_VEL.pdf